Input:

7 Změna vlastnictví jednotky a uplatnění pohledávky za členem SV

28.5.2016, , Zdroj: Verlag Dashöfer

7 Změna vlastnictví jednotky a uplatnění pohledávky za členem SV

K převodu či přechodu vlastnictví jednotky dochází v praxi velice často a souvisejí s tím i dohady o povinném subjektu k úhradě dluhů vzniklých vůči SV. Obvykle ovšem postačuje, aby bylo SV seznámeno s dohodou, kterou ohledně této otázky uzavřeli bývalý a současný vlastník jednotky, případně aby svou pohledávku uplatnilo v rámci řízení o pozůstalosti, exekučního či insolvenčního řízení.

a) Převod jednotky

Dle předchozí právní úpravy bylo zřejmé, že dluh s vlastnictvím jednotky spojen není a v případě, že původní vlastník svou jednotku prodá, tento dluh automaticky nepřechází z původního dlužníka na nabyvatele jednotky. Dluh bylo nutné vymáhat po původním vlastníkovi jednotky, jemuž tento dluh vznikl.

Za současné právní úpravy této problematiky obsažené v ust. § 1186 NOZ nelze bohužel dojít k tak jednoznačnému závěru. Ust. § 1186 odst. 2 NOZ totiž výslovně stanoví povinnost převodce jednotky doložit za pomoci potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy spjaté se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě, že takové dluhy nejsou a ve vztahu k převodci jednotky zakládá ručitelství za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly. I když záměrem zákonodárce nejspíše bylo usnadnit pozici SV v případě, kdy původní vlastník jednotky po prodeji zmizí a vymáhání dluhu se stane obtížnější - z důvodové zprávy vyplývá, že dluhy vůči společenství vlastníků spjaté se správou domu a pozemku a uvedené v potvrzení přechází na nabyvatele jednotky ze zákona, tedy i bez výslovného písemného ujednání v převodní smlouvě - situaci uvedené ustanovení nezjednodušilo, když mezi odbornou veřejností nepanuje shoda ohledně výkladu problematického ustanovení. Zejména přináší pochybnosti ohledně subjektu dlužníka, a tedy žalovaného v případné žalobě o zaplacení.

S ohledem na současnou nejasnou situaci a neexistenci judikatury nezbývá než doporučit, aby SV dluh vymáhal po obou subjektech a v případě soudního sporu z procesní opatrnosti žaloval oba subjekty, tedy současného vlastníka jednotky pro zaplacení dluhů uvedených v potvrzení a předchozího vlastníka pro dluhy v potvrzení uvedené a rovněž z titulu ručení za úhradu dluhů.

b) Úmrtí vlastníka

V případě úmrtí vlastníka jednotky by měl být jeho dluh vůči SV řešen v rámci řízení o